Résidence secondaire à Montreux : ce que dit la Lex Weber
Montreux fait partie des rares communes non alpines à évoluer autour du seuil des 20 % de résidences secondaires. Ce chiffre, publié chaque année par la Confédération, détermine ce qui peut encore se construire sur le territoire communal — et il fait l'objet d'un débat local nourri, car les méthodes de décompte sont contestées.
En bref
- La loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS, dite Lex Weber) est entrée en vigueur le 1er janvier 2016 et interdit en principe toute nouvelle résidence secondaire dans les communes dépassant 20 %.
- Les logements existants avant le 11 mars 2012 conservent une liberté d'usage : ils peuvent être occupés en résidence principale ou secondaire, vendus et rénovés.
- Dans l'inventaire fédéral 2024, Montreux affichait un taux de 20,56 %, soit 3 229 résidences secondaires pour 15 705 logements, selon un rapport porté devant le Conseil communal.
- La commune se situe donc à environ 88 logements au-dessus de la limite, ce qui rend le décompte lui-même déterminant.
- La Lex Weber et la Lex Koller (LFAIE) sont deux régimes distincts : le premier concerne la construction, le second l'acquisition par des personnes domiciliées à l'étranger.
Ce que dit la loi
Adoptée en votation populaire le 11 mars 2012 et concrétisée par la loi fédérale sur les résidences secondaires entrée en vigueur le 1er janvier 2016, la Lex Weber pose un principe simple : dans les communes où la proportion de résidences secondaires dépasse 20 %, la construction de nouvelles résidences secondaires est en principe interdite.
La loi définit la résidence secondaire par la négative : c'est un logement qui n'est ni une résidence principale, ni un logement assimilé à une résidence principale. Est une résidence principale le logement occupé par au moins une personne dont la commune d'établissement est celle où se trouve le logement.
Chaque commune suisse a l'obligation d'établir une fois par an un inventaire de ses logements. L'Office fédéral du développement territorial évalue ces inventaires et publie le résultat, généralement fin mars. Les communes dépassant le seuil peuvent contester le calcul, mais la charge de la preuve leur incombe.
Où en est Montreux
Montreux est une commune littorale et urbaine, ce qui la distingue de la grande majorité des communes concernées, situées dans les Alpes. Sa proportion de résidences secondaires tient à son histoire hôtelière et à l'attractivité durable de la Riviera vaudoise auprès d'une clientèle non résidente.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Taux dans l'inventaire fédéral 2024 | 20,56 % |
| Résidences secondaires recensées | 3 229 |
| Nombre total de logements | 15 705 |
| Seuil des 20 % correspondant | 3 141 logements |
| Écart au seuil | 88 logements |
Source : rapport soumis au Conseil communal de Montreux, état au 31 décembre 2023, inventaire fédéral publié en 2024. Les données sont réévaluées chaque année.
Cet écart de 88 logements sur plus de 15 000 est faible. Il explique pourquoi la Municipalité s'est saisie du sujet et pourquoi la fiabilité de l'inventaire est centrale : quelques centaines de logements mal classés suffisent à faire basculer la commune d'un régime à l'autre.
Le précédent d'Avenches, dans le même canton, illustre l'enjeu : au terme d'un décompte détaillé, cette commune a ramené son taux de 20,1 % à 10,2 %. Les taux calculés par la Confédération sont régulièrement contestés, notamment parce qu'ils peuvent comptabiliser comme résidences secondaires des logements d'étudiants ou de séjour temporaire.
Chiffre à revérifier chaque année. L'inventaire fédéral est publié fin mars. Le taux de Montreux peut avoir évolué depuis le millésime cité ci-dessus, et la commune peut avoir engagé une procédure de révision. Consultez la publication la plus récente de l'Office fédéral du développement territorial avant toute décision.
Logements anciens, logements nouveaux
C'est la distinction qui compte le plus pour un acheteur, et elle est souvent mal comprise.
Les logements qui existaient avant le 11 mars 2012, ou qui bénéficiaient à cette date d'un permis de construire en force, sont des « logements anciens » au sens de la loi. Ils conservent une liberté d'usage : ils peuvent être occupés à titre de résidence principale ou secondaire, loués, vendus, transmis. Ils peuvent également être rénovés. Cette liberté suit le logement, pas son propriétaire.
Les logements créés après cette date dans une commune dépassant le seuil sont en revanche grevés d'une restriction d'utilisation inscrite au registre foncier : ils doivent servir de résidence principale, ou entrer dans l'une des exceptions prévues par la loi, notamment les logements affectés à l'hébergement touristique organisé.
Compte tenu de l'âge du parc montreusien — une part significative des immeubles du centre et de Territet date de 1890 à 1930 — la très grande majorité des appartements aujourd'hui sur le marché relève de la catégorie des logements anciens.
Ce que cela change concrètement à l'achat
- Sur un logement ancien, la Lex Weber n'impose rien à l'acquéreur. L'usage reste libre.
- Sur un logement neuf ou issu d'une construction récente, vérifiez l'absence de mention de restriction d'utilisation au registre foncier. Cette mention conditionne votre capacité à utiliser le bien comme résidence secondaire.
- Sur un projet en construction, la question se pose au niveau du permis : demandez sur quelle base il a été délivré.
La vérification se fait à l'extrait du registre foncier, pièce que le notaire réunit dans tous les cas. Posez la question explicitement plutôt que de la supposer résolue.
Lex Weber et Lex Koller : ne pas confondre
Les deux textes sont régulièrement mélangés alors qu'ils répondent à des logiques différentes.
| Lex Weber (LRS) | Lex Koller (LFAIE) | |
|---|---|---|
| Objet | La construction et l'affectation des logements | L'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger |
| Critère | Le taux communal de résidences secondaires | Le domicile et la nationalité de l'acquéreur |
| Effet | Interdit en principe les nouvelles résidences secondaires au-delà de 20 % | Soumet l'acquisition à une autorisation cantonale contingentée |
| Qui est concerné | Tout propriétaire, suisse ou étranger | Les personnes domiciliées à l'étranger |
Un acquéreur suisse résidant à Genève qui achète un pied-à-terre à Montreux n'est pas concerné par la LFAIE, mais l'est par la LRS si le logement est neuf. À l'inverse, un acquéreur domicilié à l'étranger achetant un appartement ancien relève de la LFAIE sans être limité par la LRS. Le régime applicable à l'acquisition est détaillé dans le guide de l'achat à Montreux.
Questions fréquentes
Montreux dépasse-t-elle le seuil des 20 % de résidences secondaires ?
Dans l'inventaire fédéral 2024, Montreux affichait un taux de 20,56 %, soit 3 229 résidences secondaires pour 15 705 logements, d'après un rapport soumis au Conseil communal. La commune se situait donc à environ 88 logements au-dessus de la limite de 20 %. L'inventaire étant réévalué chaque année et publié fin mars par l'Office fédéral du développement territorial, ce chiffre doit être revérifié avant toute décision.
Puis-je acheter une résidence secondaire à Montreux ?
Oui, si le logement existait avant le 11 mars 2012 ou bénéficiait à cette date d'un permis de construire en force. Ces logements dits anciens conservent une liberté d'usage totale et peuvent être occupés en résidence principale comme secondaire, loués, vendus ou rénovés. Compte tenu de l'âge du parc montreusien, la grande majorité des appartements sur le marché relève de cette catégorie.
Comment savoir si un appartement est grevé d'une restriction d'utilisation ?
La restriction d'utilisation prévue par la loi fédérale sur les résidences secondaires est mentionnée au registre foncier. L'extrait du registre foncier, que le notaire réunit dans tous les cas, permet de la vérifier. Posez la question explicitement pour tout logement construit après le 11 mars 2012.
Quelle différence entre la Lex Weber et la Lex Koller ?
La Lex Weber (loi sur les résidences secondaires) encadre la construction et l'affectation des logements en fonction du taux communal de résidences secondaires, et concerne tous les propriétaires, suisses comme étrangers. La Lex Koller (LFAIE) encadre l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à l'étranger et repose sur le domicile et la nationalité de l'acquéreur. Les deux régimes peuvent s'appliquer indépendamment l'un de l'autre.
Les taux de résidences secondaires publiés par la Confédération sont-ils fiables ?
Ils sont régulièrement contestés par les communes concernées, notamment parce qu'ils peuvent comptabiliser comme résidences secondaires des logements d'étudiants ou de séjour temporaire. Une commune qui dépasse le seuil peut engager une procédure de révision, mais la charge de la preuve lui incombe. Avenches, dans le canton de Vaud, a ainsi ramené son taux de 20,1 % à 10,2 % après un décompte détaillé.
Peut-on rénover une résidence secondaire à Montreux ?
Oui. Les logements existants avant le 11 mars 2012 peuvent être rénovés sans que la loi sur les résidences secondaires y fasse obstacle. Les transformations touchant à la structure ou créant de la surface habitable relèvent en revanche de règles particulières, à vérifier auprès du service communal de l'urbanisme avant le dépôt du projet.