Le prix affiché n'est jamais ce que vous payez. Entre les fonds propres exigés par la banque, le droit de mutation vaudois, les émoluments et, pour une partie des acquéreurs, une autorisation cantonale à obtenir, un achat à Montreux se prépare plusieurs mois avant la première visite. Voici le déroulé, poste par poste.
En bref
- Acheter un appartement à Montreux exige un apport minimum de 20 % du prix, dont au moins 10 % en fonds propres hors 2e pilier.
- Les frais d'acquisition dans le canton de Vaud représentent 4,6 à 5,1 % du prix en sus, et ne sont pas finançables par l'hypothèque.
- Le droit de mutation vaudois s'élève à 3,3 % de la valeur vénale : 2,2 % pour le canton, jusqu'à 1,1 % pour la commune (État de Vaud, LMSD art. 10).
- Une personne domiciliée à l'étranger doit obtenir une autorisation cantonale LFAIE, délivrée dans la limite d'un contingent annuel.
- Comptez deux à trois mois entre l'offre acceptée et l'inscription au registre foncier, davantage avec une demande LFAIE.
Ce que la banque exige avant de vous suivre
En Suisse, deux verrous conditionnent le financement, et ils sont indépendants l'un de l'autre. Le premier porte sur l'apport, le second sur le revenu.
L'apport doit représenter au minimum 20 % du prix. La moitié au moins, soit 10 % du prix, doit être constituée de fonds propres dits « durs » : épargne, 3e pilier, donation, avance d'hoirie. Le 2e pilier peut couvrir la seconde moitié, par retrait ou mise en gage, mais pas la première.
Le second verrou est la règle du tiers. La banque additionne un intérêt théorique — de l'ordre de 5 %, sans rapport avec le taux réellement pratiqué — l'amortissement de la dette au-delà des deux tiers de la valeur, et un forfait d'entretien d'environ 1 % de la valeur du bien. Ce total doit rester sous le tiers de votre revenu brut. C'est ce calcul, et non le taux du moment, qui détermine votre plafond d'achat.
Conséquence concrète à Montreux. Sur un appartement à 1 200 000 CHF, il faut 240 000 CHF d'apport dont 120 000 CHF hors 2e pilier, et un revenu brut annuel de l'ordre de {{REVENU_MIN}} CHF pour passer la règle du tiers. Les frais d'acquisition détaillés ci-dessous s'ajoutent : ils ne sont pas finançables par l'hypothèque.
Le coût réel de l'acquisition dans le canton de Vaud
Selon l'État de Vaud, le droit de mutation est un impôt sur le transfert de propriété fondé sur la loi sur les mutations et successions (LMSD, art. 10). Sa part cantonale est fixe : 2,2 % de la valeur vénale. Les communes peuvent y ajouter un supplément plafonné à la moitié du taux cantonal, soit 1,1 %. La quasi-totalité des communes vaudoises applique ce supplément au maximum, d'où le taux de 3,3 % couramment cité. L'acheteur en est le débiteur, le vendeur restant solidairement responsable.
S'y ajoutent les honoraires du notaire, de l'ordre de 1 à 1,5 % du prix, et les émoluments d'inscription au registre foncier, autour de 0,3 %. Si vous financez l'achat, la constitution ou l'augmentation d'une cédule hypothécaire génère ses propres frais.
| Poste | Taux | Montant |
|---|---|---|
| Droit de mutation, part cantonale | 2,2 % | 26 400 CHF |
| Droit de mutation, part communale | 1,1 % | 13 200 CHF |
| Honoraires du notaire | 1 à 1,5 % | 12 000 à 18 000 CHF |
| Émoluments du registre foncier | ≈ 0,3 % | ≈ 3 600 CHF |
| Total hors cédule | 4,6 à 5,1 % | 55 200 à 61 200 CHF |
Sources : État de Vaud, droit de mutation (LMSD, art. 10) ; barème notarial vaudois. Consulté le {{DATE_CONSULT}}.
Un point que peu d'acheteurs connaissent : certaines communes accordent une exonération partielle de leur part communale, notamment pour une résidence principale ou un premier achat. Cela se demande avant la signature, auprès de la commune ou par l'intermédiaire du notaire. Sur un bien à 1 200 000 CHF, l'enjeu est de 13 200 CHF.
Pour situer ces montants par rapport aux valeurs pratiquées localement, consultez les prix de l'immobilier à Montreux.
Êtes-vous une « personne à l'étranger » au sens de la LFAIE ?
C'est la question qui change tout, et elle ne dépend pas de votre nationalité seule mais de la combinaison nationalité–domicile–permis.
- Ressortissant suisse, ou ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse : vous achetez librement, comme n'importe quel résident.
- Titulaire d'un permis C domicilié en Suisse : même régime.
- Titulaire d'un permis B hors UE/AELE : l'acquisition d'une résidence principale effectivement occupée est possible, celle d'un logement de rendement ne l'est pas.
- Personne domiciliée à l'étranger : l'acquisition d'un logement est soumise à autorisation cantonale, délivrée dans la limite d'un contingent annuel. Les locaux commerciaux échappent en revanche à ce régime.
La demande d'autorisation se dépose auprès de l'autorité cantonale compétente, généralement par le notaire, et conditionne l'inscription au registre foncier. Comptez ce délai dans votre calendrier : il ne se rattrape pas.
Révision en cours. Le Conseil fédéral a mis en consultation le 15 avril 2026 un avant-projet de durcissement de la LFAIE. Il prévoit notamment de soumettre à autorisation l'achat de logements par les ressortissants d'États non membres de l'UE et de l'AELE, et de restreindre l'acquisition de logements de vacances. La consultation s'est achevée le 15 juillet 2026 ; le texte n'est pas en vigueur à ce jour. Un projet comparable avait été abandonné en 2018 après une consultation défavorable.
Source : Office fédéral de la justice, communiqué du 15 avril 2026.
Le calendrier, de l'offre aux clés
- Accord de principe bancaire. Obtenez-le avant de faire une offre. À Montreux, sur les biens avec dégagement lac, un dossier non financé passe rarement devant un dossier financé.
- Offre acceptée et réservation. Un acompte est parfois demandé, à consigner chez le notaire plutôt qu'entre les mains du vendeur.
- Projet d'acte. Le notaire réunit l'extrait du registre foncier, le règlement de PPE, les servitudes. C'est le moment de lire, pas de survoler.
- Demande LFAIE le cas échéant. Étape bloquante, à lancer dès l'accord sur le prix.
- Signature de l'acte authentique. Les fonds doivent être disponibles sur le compte du notaire, dates de valeur bancaires comprises.
- Inscription au registre foncier. C'est elle, et non la signature, qui transfère la propriété.
- Entrée en jouissance. La date est fixée dans l'acte et ne coïncide pas nécessairement avec l'inscription.
Acheter en PPE : les quatre documents à lire
À Montreux, une part importante du parc en vente se trouve dans des immeubles construits entre 1900 et 1930, transformés en propriété par étages. Ces bâtiments ont du volume et de la hauteur sous plafond ; ils ont aussi des enveloppes, des toitures et des ascenseurs qui vieillissent. Quatre pièces vous disent ce que vous achetez réellement.
- Le règlement de PPE et l'acte constitutif : ce qui est privatif, ce qui est commun, ce que vous pouvez modifier.
- L'état du fonds de rénovation : un fonds faible dans un immeuble ancien signifie des appels de fonds à venir, à intégrer au prix d'achat.
- Les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années : ils révèlent les travaux votés, ceux repoussés, et les conflits en cours.
- Le décompte de charges : les charges au m² d'un immeuble ancien avec ascenseur et conciergerie n'ont rien à voir avec celles d'une PPE des années 2010.
Vérifiez également si le bien inclut une place de parc. Sur les quais et dans le centre, elle est fréquemment vendue en sus, et sa valeur n'est pas anecdotique.
La répartition du parc immobilier entre le bord du lac, la première terrasse et les hauteurs est détaillée dans notre article sur le marché des appartements à vendre à Montreux, quartier par quartier. Vous pouvez aussi consulter directement les appartements actuellement en vente à Montreux ou la liste des agences immobilières de Montreux présentes sur le portail.
Ce qui vous attend après la signature
La fiscalité immobilière suisse réserve une surprise aux acquéreurs venus de France : la valeur locative. Un propriétaire qui occupe son bien ajoute à son revenu imposable un loyer théorique correspondant à ce que le logement rapporterait s'il était loué. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien effectifs sont déductibles. Cette mécanique explique pourquoi de nombreux propriétaires suisses n'amortissent pas leur dette au-delà du minimum exigé.
À la revente, le bénéfice est frappé par l'impôt sur les gains immobiliers, dont le taux décroît avec la durée de détention. Conservez l'acte d'achat et toutes les factures de travaux à plus-value : ils constituent la base de calcul et, sans justificatifs, l'imposition sera plus lourde.
Reste enfin la question du diagnostic énergétique, devenu un passage obligé de la vente dans le canton. Pour un acheteur, le certificat renseigne moins sur une obligation légale que sur le montant des travaux d'enveloppe à provisionner dans les dix ans.
Questions fréquentes
De combien d'apport ai-je besoin pour acheter un appartement à Montreux ?
Pour acheter un appartement à Montreux, l'apport minimum exigé par les banques suisses est de 20 % du prix, dont au moins 10 % du prix en fonds propres dits « durs » : épargne, 3e pilier, donation ou avance d'hoirie. Le 2e pilier peut couvrir la seconde moitié seulement. Sur un bien à 1 200 000 CHF, cela représente 240 000 CHF d'apport, dont 120 000 CHF hors 2e pilier. Les frais d'acquisition s'ajoutent à ce montant et ne sont pas couverts par l'hypothèque.
Combien vais-je payer en plus du prix d'achat dans le canton de Vaud ?
Les frais d'acquisition d'un bien immobilier dans le canton de Vaud représentent 4,6 à 5,1 % du prix de vente. Ils se décomposent en un droit de mutation de 3,3 % dans les communes appliquant le supplément communal maximal, des honoraires notariaux de 1 à 1,5 %, et des émoluments d'inscription au registre foncier d'environ 0,3 %. Sur un appartement à 1 200 000 CHF à Montreux, le total se situe entre 55 200 et 61 200 CHF, hors frais de cédule hypothécaire. Source : État de Vaud, LMSD art. 10, et barème notarial vaudois.
Est-ce que je peux acheter un appartement à Montreux si j'habite en France ?
Une personne domiciliée à l'étranger peut acheter un appartement à Montreux, mais son acquisition est soumise à une autorisation cantonale au titre de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, dite Lex Koller), délivrée dans la limite d'un contingent annuel. En revanche, un ressortissant français domicilié en Suisse est assimilé à un acquéreur suisse et achète sans restriction, l'UE et l'AELE bénéficiant de ce régime. Le Conseil fédéral a mis en consultation le 15 avril 2026 un avant-projet de durcissement de ce cadre, non entré en vigueur à ce jour.
Peut-on faire baisser le droit de mutation dans le canton de Vaud ?
Le taux cantonal du droit de mutation vaudois, fixé à 2,2 %, n'est pas négociable. La part communale, plafonnée à 1,1 %, peut en revanche faire l'objet d'une exonération partielle dans certaines communes du canton, notamment pour l'achat d'une résidence principale ou un premier achat. La demande doit être formulée avant la signature de l'acte, auprès de la commune ou par l'intermédiaire du notaire. Sur un bien à 1 200 000 CHF, l'enjeu est de 13 200 CHF.
Combien de temps faut-il entre l'offre et la remise des clés ?
Un achat immobilier à Montreux prend deux à trois mois entre l'offre acceptée et l'inscription au registre foncier, pour un dossier de financement simple. Une demande d'autorisation LFAIE allonge sensiblement ce délai et constitue une étape bloquante : elle doit être lancée dès l'accord sur le prix. La propriété est transférée par l'inscription au registre foncier, et non par la signature de l'acte.
Faut-il déclarer un appartement que l'on occupe soi-même en Suisse ?
Oui. Un propriétaire qui occupe son logement en Suisse ajoute à son revenu imposable une valeur locative, correspondant au loyer théorique que le bien produirait s'il était loué. En contrepartie, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien effectifs sont déductibles. Cette mécanique explique pourquoi de nombreux propriétaires suisses n'amortissent pas leur dette au-delà du minimum exigé par la banque.
Que faut-il vérifier avant d'acheter dans une PPE à Montreux ?
Avant d'acheter en propriété par étages à Montreux, quatre documents sont à obtenir : le règlement de PPE et l'acte constitutif, l'état du fonds de rénovation, les procès-verbaux d'assemblée des trois dernières années, et le décompte de charges. Une part importante du parc montreusien se trouve dans des immeubles construits entre 1900 et 1930, dont les enveloppes, toitures et ascenseurs entrent périodiquement en rénovation : un fonds de rénovation faible annonce des appels de fonds à intégrer au prix d'achat.
