Louer son appartement à la nuitée à Montreux reste possible. Trois textes s'y appliquent pourtant en même temps, et ils ne disent pas la même chose : le droit cantonal fixe le régime, la commune tient le registre et perçoit la taxe, et le règlement de copropriété peut tout interdire sans que ni l'un ni l'autre n'y puisse quoi que ce soit. Le chiffre à retenir avant tout calcul est quatre-vingt-dix.
En bref
- Le loueur doit s'annoncer à sa commune, s'inscrire au registre des loueurs, tenir un registre de ses hôtes et percevoir la taxe de séjour.
- Au-delà de 90 jours de location de courte durée par an, le logement doit faire l'objet d'un changement d'affectation.
- Le canton de Vaud a adapté la loi du 31 mai 2005 sur l'exercice des activités économiques (LEAE) pour encadrer cette activité.
- La Municipalité de Montreux a fait état, dans une réponse à son Conseil communal, de 90 logements annoncés auprès de la taxe de séjour et de 10 changements d'affectation accordés depuis juillet 2022.
- Le règlement de PPE prime à l'intérieur de l'immeuble et peut interdire la pratique.
Ce que la commune attend de vous
Deux choses intéressent les communes vaudoises dans ce dossier : savoir comment les logements de leur territoire sont réellement occupés, et encaisser la taxe de séjour. Pour cadrer les particuliers qui hébergent sans détenir de licence, le canton a adapté sa loi du 31 mai 2005 sur l'exercice des activités économiques.
Il en résulte trois obligations pour le loueur : s'annoncer, tenir un registre de ses hôtes, percevoir et reverser la taxe. Rien d'insurmontable, mais rien de facultatif non plus, et les plateformes transmettent aujourd'hui des données qui rendaient hier l'omission indolore.
Le seuil qui change tout : 90 jours
Quatre-vingt-dix jours, c'est la durée au-delà de laquelle un hôte résidant doit déclarer son arrivée à la commune. Transposé à la location de courte durée, ce chiffre trace la frontière entre un usage accessoire de son logement et une véritable activité d'hébergement.
En dessous, l'annonce à la commune et la taxe de séjour suffisent. Au-dessus, le logement doit faire l'objet d'un changement d'affectation : il cesse d'être un logement d'habitation pour relever d'un usage para-hôtelier, ce qui exige une autorisation.
Le calcul concret. Prenez un 3.5 pièces à Territet loué pendant tout le mois de juillet, soit 31 nuits, complété par trois semaines en août, 21 nuits, puis par les deux semaines du marché de Noël, 14 nuits. Total : 66 nuits. Vous restez confortablement sous le seuil, avec une marge de vingt-quatre jours pour les week-ends de printemps.
Ajoutez maintenant une location régulière deux week-ends par mois le reste de l'année, et vous franchissez la barre sans vous en apercevoir. C'est le scénario qui piège le plus souvent : ce ne sont pas les grosses semaines qui font basculer, ce sont les petites.
90 logements déclarés à Montreux
Le sujet est arrivé devant le Conseil communal avec un argument politique frontal : des logements captés par des particuliers ou des agences pour de la location temporaire sortent du marché des personnes qui veulent s'établir dans la commune, et cela touche d'abord les loyers abordables.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Logements annoncés pour la location de courte durée auprès de la taxe de séjour | 90 |
| Changements d'affectation accordés depuis juillet 2022 | 10 |
Source : réponse de la Municipalité de Montreux au Conseil communal. Chiffres arrêtés à la date du document. Le registre évolue : demandez l'état actuel au guichet communal.
Quatre-vingt-dix logements sur un parc qui en compte plus de quinze mille, cela ne fait pas un marché. Cela fait un régime déclaratif qui fonctionne, et une dizaine d'autorisations accordées en trois ans, ce qui montre que le changement d'affectation n'est pas refusé par principe, sans être pour autant une formalité.
La copropriété passe avant le canton
Beaucoup de propriétaires découvrent ce point après avoir tout préparé. Le règlement de PPE fait loi à l'intérieur de l'immeuble : il peut restreindre la location de courte durée, ou l'interdire, et ni l'autorisation communale ni la conformité cantonale n'y changeront rien.
Lisez donc le règlement et l'acte constitutif avant toute chose, puis les procès-verbaux des trois dernières assemblées, où la question a souvent déjà été tranchée ou reportée. Dans les immeubles anciens du centre et de Territet, avec un ascenseur partagé, une entrée commune et des voisins installés depuis vingt ans, l'accueil réservé à un flux de valises hebdomadaire mérite d'être anticipé.
Si vous êtes locataire et non propriétaire, la règle est plus simple encore : pas de sous-location sans l'accord écrit du bailleur. Passer outre, c'est risquer la résiliation du bail.
Une demande concentrée sur quelques semaines
Montreux a une saisonnalité que peu de villes suisses connaissent avec cette intensité.
- Juillet. Le Montreux Jazz Festival produit le pic de l'année, avec des séjours courts et une tension réelle sur l'hébergement.
- Le reste de l'été. Une clientèle de villégiature plus classique, sur des durées plus longues et des tarifs moins tendus.
- Fin novembre à fin décembre. Le marché de Noël amène un second flux, de nouveau sur des séjours brefs.
- Les autres mois. Une demande faible, portée surtout par les visites liées aux écoles et par les séminaires.
La conséquence est arithmétique. Multiplier le tarif d'une nuit de juillet par 365 donne un chiffre qui n'existe nulle part. Un calcul utilisable sépare les semaines de pointe, les périodes moyennes et les mois creux, puis retranche la vacance, le ménage entre deux séjours, la commission de plateforme et le temps de gestion. Sur un bien loué soixante-dix nuits par an, ces postes absorbent une part du produit brut que les simulateurs en ligne oublient volontiers.
Impôts et assurance
Les loyers encaissés, quelle que soit la durée des séjours, s'ajoutent au revenu imposable. Les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien effectifs restent déductibles dans les conditions ordinaires.
Pour l'assurance, le sujet est moins connu et plus coûteux en cas de problème : une police d'habitation standard ne couvre pas forcément une activité d'hébergement rémunérée. Un appel à votre assureur avant la première réservation évite une découverte désagréable après un dégât d'eau causé par un hôte.
Par où commencer
L'ordre compte, parce que chaque étape peut annuler la précédente. Commencez par le règlement de PPE : s'il interdit, le dossier s'arrête là et vous avez économisé plusieurs semaines. Si vous êtes locataire, l'accord du bailleur vient ensuite, et par écrit.
Vient alors le passage au guichet communal pour l'inscription au registre des loueurs et la mise en place de la taxe de séjour. Estimez à ce moment le nombre de nuits que vous visez sur l'année et situez-le par rapport aux quatre-vingt-dix jours : c'est ce chiffre qui détermine si vous relevez d'une simple déclaration ou d'une demande de changement d'affectation. L'appel à l'assureur peut se faire en parallèle.
Si ce parcours vous paraît lourd pour un revenu saisonnier, c'est une conclusion raisonnable : la location de longue durée demande moins d'administration et produit un revenu régulier. Son cadre figure dans notre guide sur la location d'un appartement à Montreux, et la question du rendement est traitée dans notre page investir dans l'immobilier à Montreux.
Questions fréquentes
Peut-on louer son appartement sur Airbnb à Montreux ?
Oui, sous conditions. Le loueur doit s'annoncer à la commune, s'inscrire au registre des loueurs, tenir un registre de ses hôtes et percevoir puis reverser la taxe de séjour. Au-delà de 90 jours de location de courte durée par an, un changement d'affectation du logement devient nécessaire. Le règlement de PPE peut par ailleurs interdire la pratique dans l'immeuble, indépendamment de toute autorisation communale.
Qu'est-ce que le seuil des 90 jours à Montreux ?
C'est la limite au-delà de laquelle la location de courte durée d'un logement exige un changement d'affectation : le bien cesse d'être considéré comme un logement d'habitation pour relever d'un usage para-hôtelier. En dessous de ce seuil, l'annonce à la commune et la taxe de séjour suffisent. Le calcul porte sur le total annuel, week-ends compris, ce qui fait franchir la barre plus vite qu'on ne l'imagine.
Combien de logements sont loués en courte durée à Montreux ?
La Municipalité de Montreux a fait état, dans une réponse à son Conseil communal, de 90 logements annoncés pour la location de courte durée auprès de la taxe de séjour, et de 10 changements d'affectation accordés depuis juillet 2022. Ces chiffres correspondent à la date du document et le registre évolue : l'état actuel se demande au guichet communal.
La copropriété peut-elle m'interdire de louer en courte durée ?
Oui, et sa décision prime. Le règlement de PPE fait loi à l'intérieur de l'immeuble et peut restreindre ou interdire la location de courte durée, quelles que soient les autorisations obtenues auprès du canton ou de la commune. Le règlement, l'acte constitutif et les procès-verbaux des trois dernières assemblées sont donc à lire en premier.
Un locataire peut-il sous-louer son appartement à la nuitée ?
Pas sans l'accord écrit de son bailleur. Sous-louer un logement en courte durée sans autorisation expose à la résiliation du bail. L'accord doit être obtenu avant la première réservation, et non régularisé après coup.
La location courte durée est-elle rentable à Montreux ?
La demande y est très concentrée : pic en juillet pendant le Montreux Jazz Festival, clientèle de villégiature le reste de l'été, second flux de fin novembre à fin décembre avec le marché de Noël, puis une demande faible sur les autres mois. Multiplier un tarif de nuit de juillet par le nombre de jours de l'année produit donc un chiffre irréel. Un calcul utilisable sépare les périodes et retranche la vacance, le ménage, la commission de plateforme et le temps de gestion.
Mon assurance habitation couvre-t-elle la location de courte durée ?
Pas nécessairement. Une police d'habitation standard ne couvre pas forcément une activité d'hébergement rémunérée, et la question se règle auprès de l'assureur avant la première réservation. Les loyers encaissés s'ajoutent par ailleurs au revenu imposable, les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien effectifs restant déductibles dans les conditions ordinaires.
