Acheter à Montreux sans passeport suisse : ce que dit la LFAIE

Réponse courte : si vous êtes domicilié en Suisse au bénéfice d'un permis C, ou ressortissant de l'UE/AELE domicilié en Suisse avec un permis B, vous achetez à Montreux comme un citoyen suisse, sans autorisation. Si vous êtes domicilié à l'étranger, vous êtes une « personne à l'étranger » au sens de la LFAIE et il vous faut une autorisation cantonale — que le canton de Vaud ne peut délivrer que dans des cas précis, dont le logement de vacances en commune touristique.

Les situations suivantes sont régulièrement confondues, et la confusion coûte cher : une acquisition faite sans l'autorisation requise est nulle.

La loi, en langage clair

Le texte s'appelle la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41), plus connue sous le nom de Lex Koller. Elle est complétée par son ordonnance d'application (OAIE, RS 211.412.411).

Son principe tient en une phrase, posée à l'art. 2 al. 1 LFAIE : l'acquisition d'un immeuble par une personne à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente. Toute la pratique consiste ensuite à savoir qui est une personne à l'étranger, et quelles acquisitions échappent à l'autorisation.

Qui est une « personne à l'étranger »

La définition figure à l'art. 5 LFAIE. Elle repose sur deux critères combinés — la nationalité et le domicile — et non sur la seule nationalité, contrairement à ce que le nom de la loi laisse croire.

Situation	Personne à l'étranger ?	Conséquence pratique à Montreux
Ressortissant suisse, où qu'il soit domicilié	Non	Achète librement.
Étranger titulaire d'un permis C, domicilié en Suisse	Non	Achète librement : appartement, villa, immeuble de rapport, terrain. Aucune restriction de surface ni d'usage.
Ressortissant UE/AELE, permis B, domicilié effectivement en Suisse	Non	Achète librement, dans les mêmes conditions qu'un titulaire de permis C. Le domicile doit être réel, pas seulement déclaré.
Ressortissant hors UE/AELE, permis B, domicilié en Suisse	Oui, avec un tempérament important	Peut acquérir sans autorisation le logement qui lui servira de résidence principale au lieu de son domicile effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). En revanche, un bien de rendement ou une résidence secondaire reste soumis à autorisation.
Frontalier (permis G), domicilié à l'étranger	Oui	Domicilié hors de Suisse, il relève du régime de l'autorisation. La LFAIE prévoit toutefois le cas de la résidence secondaire dans la région du lieu de travail (art. 7 let. j LFAIE).
Non-résident, domicilié à l'étranger	Oui	Autorisation nécessaire. En pratique, la voie ouverte sur la Riviera vaudoise est celle du logement de vacances, dans les limites du contingent cantonal.

Synthèse rédigée à partir de la LFAIE (RS 211.412.41) et de l'OAIE (RS 211.412.411). Les articles cités doivent être revérifiés dans Fedlex avant toute décision.

Le point qui concerne vraiment Montreux : le logement de vacances

C'est la particularité de la Riviera vaudoise, et la raison pour laquelle cette page existe. La LFAIE permet aux cantons d'autoriser l'acquisition, par une personne à l'étranger, d'un logement de vacances situé dans une commune touristique (art. 9 al. 2 LFAIE). Cette faculté est encadrée de trois manières.

Un contingent annuel

La Confédération répartit chaque année entre les cantons un nombre maximal d'autorisations (art. 11 LFAIE). Le canton de Vaud dispose d'une part de ce contingent, qu'il attribue à ses communes touristiques. Lorsque le contingent est épuisé, la demande attend l'exercice suivant, quelle que soit la qualité du dossier.

Deux vérifications préalables, et une seule source valable pour chacune. Le nombre d'autorisations attribué au canton de Vaud est fixé à l'annexe 1 de l'OAIE, révisée périodiquement : c'est la version en vigueur au jour de la demande qui compte. La liste des communes reconnues touristiques au sens de la LFAIE relève, elle, du canton. Ces deux points se vérifient auprès de l'autorité vaudoise compétente en matière de LFAIE, avant toute offre — et non auprès d'un intermédiaire. Un contingent épuisé ne se négocie pas : la demande est reportée à l'exercice suivant.

Des limites de surface

L'ordonnance plafonne la surface habitable nette et la surface du terrain d'un logement de vacances acquis par une personne à l'étranger (art. 10 OAIE). Ces plafonds ne sont pas indicatifs : au-delà, l'autorisation est refusée, sauf circonstances particulières admises par l'autorité.

Sur les surfaces, la règle prime sur le chiffre. Les plafonds sont fixés par l'art. 10 OAIE, dont la teneur est révisée. Nous ne les reproduisons pas ici : une page immobilière qui affiche un plafond périmé fait perdre un dossier. La seule référence opposable est le texte publié sur Fedlex à la date de la demande. Faites établir le chiffre exact par votre notaire avant de signer.

Une restriction d'usage, et une seule unité

Le logement de vacances autorisé ne peut pas être loué à l'année : il doit rester à disposition de son propriétaire pour ses propres vacances, la location saisonnière restant admise. Et une même personne — ou son conjoint, ou ses enfants mineurs — ne peut détenir qu'un seul logement de vacances de ce type en Suisse.

À cette couche fédérale s'ajoute une seconde contrainte, distincte et souvent confondue avec la première : la LRS, dite Lex Weber, qui plafonne la part des résidences secondaires dans le parc de logements d'une commune. Les deux lois ne poursuivent pas le même but et ne s'appliquent pas aux mêmes personnes, mais elles se cumulent. Nous la traitons en détail sur notre page consacrée aux résidences secondaires et à la Lex Weber à Montreux.

Ce qui échappe entièrement à l'autorisation

Trois catégories, qu'il est utile de connaître avant d'engager une procédure inutile.

La résidence principale au lieu du domicile effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). C'est la voie ordinaire pour un titulaire de permis B hors UE/AELE qui s'installe à Montreux. Le logement doit être occupé par l'acquéreur lui-même ; s'il quitte la Suisse, il n'est pas tenu de revendre, mais ne peut pas transformer librement le bien en objet de rendement.
Les immeubles servant d'établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE) : locaux d'exploitation d'une entreprise, y compris commerciaux. L'affectation compte, pas la nationalité du propriétaire.
Certaines acquisitions par succession légale et quelques cas énumérés à l'art. 7 LFAIE.

Les pièges les plus fréquents

Croire que le permis B suffit toujours. Il suffit pour un ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse. Il ne suffit pas, hors résidence principale, pour un ressortissant d'un État tiers.
Confondre Lex Koller et Lex Weber. Un acheteur suisse n'est jamais concerné par la première, mais peut très bien buter sur la seconde.
Acheter par le biais d'une société. La LFAIE regarde qui contrôle réellement la personne morale (art. 6 LFAIE). Interposer une structure ne fait pas disparaître la qualité de personne à l'étranger.
Signer avant l'autorisation. L'acte se conclut sous condition suspensive et le transfert n'est inscrit au registre foncier qu'une fois l'autorisation entrée en force. Comptez ce délai dans votre calendrier, et budgétez-le avec les frais d'acquisition dans le canton de Vaud.

Questions fréquentes

Je suis Français avec un permis B et je vis à Montreux. Puis-je acheter un appartement à louer ?

Oui. Ressortissant UE domicilié effectivement en Suisse, vous n'êtes pas une personne à l'étranger au sens de l'art. 5 LFAIE, et vous n'êtes donc pas limité à votre logement personnel.

Je suis Britannique, domicilié à Londres. Puis-je acheter un appartement avec vue sur le lac ?

Seulement sous le régime du logement de vacances, si Montreux est reconnue commune touristique, dans les limites du contingent vaudois et des surfaces de l'art. 10 OAIE — et sans pouvoir le louer à l'année.

L'autorisation est-elle attachée au bien ou à la personne ?

À la personne, pour un bien déterminé. Elle n'est pas transmissible : un acquéreur suivant qui serait lui aussi une personne à l'étranger doit obtenir la sienne.

Combien de temps prend la procédure ?

Aucun délai légal uniforme ne s'applique, et l'autorité vaudoise ne publie pas de durée de référence. Deux facteurs pèsent en pratique : la complétude du dossier déposé — un dossier incomplet repart pour un tour — et l'état du contingent au moment du dépôt. Prévoyez d'emblée que le transfert au registre foncier n'interviendra qu'après l'entrée en force de la décision, et faites-le refléter dans les délais de l'acte plutôt que d'espérer un traitement rapide.

Pour aller plus loin

Notre page sur la PPE et les charges à Montreux explique le régime sous lequel se vend l'essentiel du parc montreusien, et notre observatoire du marché donne la lecture des trois segments de la commune.

État en août 2026. Les contingents, les surfaces maximales et la liste des communes touristiques sont révisés périodiquement : vérifiez la version en vigueur sur Fedlex avant toute démarche. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil juridique. Sources : LFAIE (RS 211.412.41), OAIE (RS 211.412.411), Office fédéral de la justice, État de Vaud.