Ce qu'un achat à Montreux coûte en plus du prix

Au prix négocié s'ajoutent quatre postes, et un seul est vraiment important : les droits de mutation perçus par le canton de Vaud, auxquels s'ajoute la part communale. Viennent ensuite les émoluments du registre foncier, les honoraires du notaire, et — si vous financez par emprunt — les frais liés à la constitution d'une cédule hypothécaire. La commission de courtage, elle, incombe en principe au vendeur.

Nous ne publions volontairement aucun taux sur cette page. Les barèmes sont révisables, et un pourcentage périmé lu sur une page immobilière conduit un acheteur à mal calibrer ses fonds propres. Ce qui suit est la mécanique, poste par poste, avec l'indication de qui la fixe et où la vérifier.

Les quatre postes, et qui les supporte

Poste	Qui le perçoit	Qui le paie en pratique	Où se vérifie le montant
Droits de mutation	Canton de Vaud, avec une part revenant à la commune	L'acquéreur, sauf convention contraire inscrite dans l'acte	Barème de l'Administration cantonale des impôts, canton de Vaud
Émoluments du registre foncier	Canton de Vaud	L'acquéreur	Tarif cantonal des émoluments du registre foncier
Honoraires du notaire	Le notaire instrumentant	L'acquéreur, sauf convention contraire	Tarif des notaires vaudois
Constitution ou modification de cédule hypothécaire	Registre foncier et notaire	L'emprunteur, donc l'acquéreur	Mêmes tarifs, appliqués au montant du gage
Commission de courtage	Le courtier	Le mandant, en principe le vendeur (art. 412 ss CO)	Le contrat de courtage

La répartition indiquée correspond à l'usage vaudois. Elle peut être aménagée par l'acte de vente : c'est un point de négociation, pas une règle intangible.

Les droits de mutation, poste par poste

Ce qui est taxé

Le droit de mutation frappe le transfert de propriété immobilière à titre onéreux. Il se calcule sur le prix, ou sur la valeur de l'immeuble lorsque celle-ci est supérieure au prix annoncé — l'administration n'est pas liée par un prix manifestement sous-évalué. Il est dû à la conclusion de l'acte, indépendamment du financement.

Deux niveaux, un seul avis

Dans le canton de Vaud, le droit comporte une part cantonale et une part communale. Vous ne recevez pas deux factures : le calcul est opéré ensemble, mais l'existence de ces deux niveaux explique que le coût total d'un transfert ne soit pas identique dans toutes les communes du canton. Le montant applicable à un achat à Montreux se vérifie auprès de l'Administration cantonale des impôts ou du notaire chargé de l'acte, sur la base du prix effectif.

Les cas d'exonération et de réduction

La législation vaudoise prévoit des allègements pour certaines opérations — transferts entre proches, partages successoraux, remaniements, opérations sans changement économique réel de propriétaire. Ces régimes sont d'interprétation stricte et se vérifient au cas par cas auprès du notaire. Ne construisez pas un plan de financement en supposant une exonération non confirmée par écrit.

La bonne démarche, en une phrase. Demandez au notaire un devis de frais chiffré sur votre prix réel avant de signer quoi que ce soit. Il l'établit en quelques heures, il engage sa responsabilité professionnelle sur ce chiffre, et il intègre tous les postes — y compris ceux liés au gage. C'est la seule estimation qui vaille : aucune grille générale, y compris la nôtre, ne remplace ce document.

Le rôle du notaire, et pourquoi il coûte ce qu'il coûte

En droit suisse, le transfert de propriété immobilière exige un acte authentique, puis une inscription au registre foncier : c'est cette inscription, et non la signature, qui opère le transfert. Le notaire n'est pas une formalité ajoutée à la vente ; il en est la condition de validité.

Son intervention couvre la vérification de l'identité et de la capacité des parties, l'examen de l'état du registre foncier — servitudes, gages, restrictions de droit public —, la rédaction et la lecture de l'acte, la réquisition d'inscription, la gestion des fonds et le règlement des impôts et émoluments. Sur un achat en PPE, il contrôle également l'acte constitutif et le règlement, ce qui rejoint directement les points traités sur notre page consacrée à la PPE et aux charges à Montreux.

Le poste que les acheteurs oublient : la cédule hypothécaire

Si vous empruntez, la banque exige une garantie réelle sur l'immeuble, matérialisée par une cédule hypothécaire. Deux situations, aux conséquences financières opposées :

Des cédules existent déjà sur l'immeuble, pour un montant suffisant : elles sont simplement transférées à votre créancier. Les frais restent modestes.
Il faut en constituer une nouvelle, ou augmenter le montant existant : l'opération est authentifiée et inscrite au registre foncier, et elle génère émoluments et honoraires calculés sur le montant du gage — pas sur le prix d'achat.

Posez donc la question dès la première visite : quelles cédules grèvent l'immeuble, et pour quel montant ? L'information figure à l'extrait du registre foncier. Elle peut représenter une différence sensible entre deux biens de prix identique.

Ce que les frais d'acquisition ne comprennent pas

Trois dépenses sont régulièrement confondues avec les frais d'acte, alors qu'elles relèvent d'autres logiques.

Les fonds propres. Ils ne sont pas un frais mais un apport. La pratique bancaire suisse, encadrée par les directives d'autorégulation de l'Association suisse des banquiers, exige qu'une part du prix soit financée sur fonds propres, dont une partie ne peut provenir du 2ᵉ pilier (LPP). Un retrait ou une mise en gage du 2ᵉ pilier a par ailleurs des conséquences fiscales et prévoyantielles qui se calculent avant, pas après.
L'amortissement. La dette est amortie selon un plan convenu avec l'établissement prêteur. C'est une charge périodique, pas un coût d'entrée.
Les charges de la première année. Charges de PPE, prime d'assurance du bâtiment, impôt foncier communal, et — spécificité suisse — la valeur locative, qui s'ajoute à votre revenu imposable dès que vous occupez le logement. Ces postes se budgètent dès l'achat.

Si votre situation relève de l'acquisition par une personne domiciliée à l'étranger, un délai supplémentaire s'ajoute au calendrier — celui de l'autorisation — et il vaut mieux l'anticiper : voir notre page sur la Lex Koller à Montreux. Si le bien est destiné à un usage de villégiature, consultez également notre page sur les résidences secondaires et la Lex Weber.

Le calendrier d'une acquisition

Accord sur le prix et remise du dossier au notaire choisi par les parties.
Devis de frais établi par le notaire sur le prix réel, et confirmation du financement par la banque.
Projet d'acte transmis aux parties, avec l'extrait du registre foncier et l'état des charges.
Signature de l'acte authentique, en présence des parties ou de leurs représentants.
Réquisition d'inscription au registre foncier, versement du prix et paiement des impôts et émoluments.
Inscription : c'est à cet instant que vous devenez propriétaire.

Questions fréquentes

Quel budget prévoir en plus du prix ?

La seule réponse honnête est : celui que le notaire chiffre sur votre dossier. Le montant dépend du prix, de la commune, de la présence ou non de cédules existantes et de la structure de l'opération. Un pourcentage général appliqué à l'aveugle induit systématiquement en erreur, dans un sens ou dans l'autre.

Puis-je financer les frais d'acquisition par l'emprunt ?

En règle générale non : les établissements demandent qu'ils soient couverts par des fonds propres, au même titre que l'apport. Ils doivent donc être disponibles en liquidités le jour de l'acte.

Peut-on négocier la répartition des frais avec le vendeur ?

Oui. La répartition décrite ici correspond à l'usage, mais elle relève de la liberté contractuelle et figure dans l'acte. Sur un marché où un bien se vend lentement, c'est un levier de négociation réel.

Le notaire est-il choisi par l'acheteur ou par le vendeur ?

Par accord entre les parties. Il n'est le conseil ni de l'un ni de l'autre : il instrumente l'acte et répond de sa régularité envers les deux. Chaque partie reste libre de se faire assister d'un conseil distinct.

Pour aller plus loin

Pour situer votre budget dans le marché local, consultez notre observatoire du marché montreusien et notre comparatif des prix par quartier.

État en août 2026. Les barèmes cantonaux, les tarifs du registre foncier et les tarifs notariaux sont révisables : seuls les documents publiés par l'État de Vaud font foi, à la date de votre opération. Ce contenu est informatif et ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un conseil fiscal. Sources : Code des obligations (RS 220), Code civil suisse (RS 210), Administration cantonale des impôts et registre foncier du canton de Vaud.